Кто держит шаңырақ нашего дома: Председатель ОСИ: не «крайний», а доверенное лицо

Когда в подъезде гаснет свет, течёт крыша или в подвале стоит вода, мы звоним одному человеку — председателю ОСИ.

Мы ждём, что он придёт, починит, найдёт деньги и ответит в чате. Но задумывались ли мы, кто этот человек, почему он взялся за эту работу и что ему нужно от нас?

Шесть лет назад в Казахстане произошла тихая революция. С начала 2020 года вступили в силу поправки в Закон «О жилищных отношениях», и управление многоквартирными домами перешло к самим собственникам. Принцип простой: один дом — одно объединение — один счёт. Вместо КСК, который обслуживал десятки домов, у каждого дома появилось своё объединение собственников имущества и свой председатель.

Семей — город со старым жилым фондом. Многие наши многоэтажки построены полвека назад и больше. У них изношены кровли, трубы и электропроводка, а подвалы помнят не одно подтопление. Именно здесь роль председателя особенно тяжела.

Председатель ОСИ — не чиновник и не сотрудник коммунальной службы. Это наш сосед, которого мы сами выбрали. Чаще всего он работает без профильного образования, за скромное вознаграждение и с телефоном, который звонит в любое время суток. От него ждут всего, а благодарят редко. Не случайно о председателях говорят, что они стоят на линии огня.

Собственник по закону, жилец по привычке

Главная трудность председателя не в трубах и не в крышах. Она в нас самих. По закону каждый владелец квартиры отвечает не только за свои квадратные метры, но и за общее имущество дома: кровлю, подвал, стояки, подъезд. Юридически «ничьего» в доме нет. Но в голове у большинства из нас граница собственности проходит по порогу квартиры.

Эта привычка имеет долгую историю. Наши бабушки и дедушки получали квартиры от государства, а за дом отвечал ЖЭК. Житель был пользователем, а не хозяином. Так родилась формула, которая живёт до сих пор: «кто-то должен». Когда течёт крыша, мы спрашиваем «куда смотрят?», а не «что мы будем делать?».

В 1990-е квартиры стали собственностью, но подъезд так и остался «ничьим». Государство ушло из дома, а ожидания остались. Теперь они направлены на председателя. От него ждут того же, что раньше делал ЖЭК, но денег у него нет, кроме наших же взносов.

При этом в нашей культуре есть и другая, очень сильная традиция. В степи общее было общим по-настоящему: пастбища и колодцы берегли всем аулом, тяжёлую работу делали асаром, сообща и без платы. В советских дворах соседи знали друг друга, выходили на субботники и присматривали за чужими детьми. Нам есть на что опереться — нужно только вспомнить об этом.

Ваша квартира — ваш капитал

Казахстан — страна собственников. По данным исследования 2020 года, своё жильё есть у 86,8 % домохозяйств. Большинство владеет единственной квартирой. Для многих семей это главное, что удалось накопить за жизнь.

Квартиру берегут, под неё берут кредит, её дарят детям к свадьбе, оставляют в наследство. В степи молодой семье ставили новую юрту — отау, а родительский шаңырақ, венец юрты, передавали как символ рода. Сегодня квартира выполняет обе роли: она и стартовый капитал для детей, и родовой дом.

Но вот что важно понимать. Стоимость квартиры зависит не только от ремонта внутри. Она зависит от состояния всего дома. Можно сделать в квартире дорогой ремонт, но если в подъезде разруха, крыша течёт, а подвал затоплен, квартира будет стоить меньше, чем могла бы. Покупатель смотрит на подъезд, банк — на состояние дома.

Износ общего имущества — это скрытое обесценивание капитала каждой семьи в доме. Его не видно, пока не придёт время продавать, закладывать или передавать квартиру детям.

Значит, председатель ОСИ управляет не просто подвалом и крышей. Он отвечает за сохранность главного капитала десятков семей. А взнос на содержание дома — не «поборы», а вклад в собственное имущество. Пожилой сосед, который говорит «на мой век хватит», на самом деле платит не за себя, а за наследство своих детей и внуков.

Доверие, договор и контроль

Откройте любой домовой чат — и вы почти наверняка найдёте там фразу «председатель ворует». Иногда подозрения обоснованны. Но чаще они рождаются из пустоты: жители не знают, куда ушли деньги, почему выбрали этого подрядчика, что показал осмотр подвала. Там, где нет информации, её место занимают слухи.

Лекарство от этого известно — прозрачность и контроль. И честному председателю они выгоднее всех.

Договор. Председатель действует не по своему усмотрению, а по поручению собственников. Устав, решения собрания, утверждённая смета и план работ — это общественный договор дома. Он определяет, где свобода председателя кончается. Крупные решения — капитальный ремонт, размер взносов, большие траты — принимает только собрание. Текущую работу в пределах сметы председатель ведёт сам. В аварии он обязан действовать немедленно, а потом отчитаться.

Законные потребности. Мы поручаем председателю решать общие задачи дома: тёплый подъезд, сухой подвал, исправную кровлю. Но не личные просьбы каждого жильца. Когда председатель отказывается чинить за общий счёт то, что относится к чьей-то квартире, он не нарушает долг, а защищает наши общие деньги.

Ревизия. Закон предусматривает в ОСИ механизм контроля — ревизионную комиссию или ревизора, которых избирают сами собственники. Во многих домах этот механизм существует только на бумаге. А зря: акт проверки, подписанный избранными жителями, лучше любых оправданий отвечает на слухи. Для честного председателя ревизия — это алиби.

Правило раскрытия. В нашей культуре принято обращаться к своим: к знакомому мастеру, к родственнику, который «сделает на совесть». Запрещать это бессмысленно. Но если у председателя есть личная связь с подрядчиком, он должен сказать об этом открыто и вынести выбор на решение совета дома. Связь, о которой все знают, перестаёт быть поводом для подозрений.

Что может сделать каждый из нас

Председатель сильнее, когда за ним стоит дом. В одиночку он может немногое, с поддержкой соседей — очень многое. Вот несколько простых шагов, доступных каждому жителю.

Приходите на собрания. Решения о вашем доме принимают те, кто пришёл. Если вас нет, за вас решат другие.

Платите взносы вовремя. Каждый неоплаченный взнос — это отложенный ремонт, за который потом заплатят все, включая вас.

Спрашивайте, а не обвиняйте. Вопрос «на что ушли деньги?» — нормальный и законный. Вопрос, заданный доброжелательно, получает ответ быстрее, чем обвинение.

Войдите в совет дома или ревизионную комиссию. Контроль — это не недоверие, а помощь. Чем больше жителей понимает, как устроено хозяйство дома, тем меньше слухов.

Сообщайте о проблемах сразу. Капля с потолка сегодня — это затопленный подъезд через месяц. Ранняя заявка экономит общие деньги.

Отличайте общее от личного. Не требуйте от председателя решить за общий счёт то, что относится к вашей квартире.

Скажите спасибо. Звучит просто, но многие председатели годами не слышат этого слова. Признание — лучшая защита от выгорания.

И ещё одно. Лучше всего доверие укрепляют видимые результаты. Отремонтированный подъезд, новая входная дверь, чистый подвал убеждают сильнее любых объявлений. Поддержите председателя в первых небольших делах — и вам будет проще договориться о больших.

Кто держит шаңырақ

В старину в казахской степи споры разрешали бии — судьи и посредники. Их авторитет держался не на должности и не на происхождении, а на справедливости, мудрости и признании людей. Бий выносил решение открыто, старался примирить стороны и отвечал перед общиной, которая ему доверилась.

Хороший председатель ОСИ — наследник этой традиции. Он не хозяин дома и не прислуга жильцов. Он доверенное лицо, которому соседи поручили беречь общее. От того, как мы к нему относимся, зависит, останется ли он на своём месте или уйдёт, оставив дом без присмотра.

Семей — многонациональный город. В наших подъездах живут казахи и русские, татары и немцы, корейцы и люди многих других народов. Но протекающая крыша одинаково угрожает квартирам всех. Ценности соседства, взаимопомощи и уважения к старшим понятны каждому из нас, на каком бы языке мы ни говорили дома.

В Семее уже тестируются профессиональные инструменты, которые помогают председателям и мастерам вести дом открыто: фиксировать заявки, осмотры и выполненные работы так, чтобы их видел каждый собственник. Но никакая технология не заменит главного — нашего с вами участия.

Шаңырақ — венец юрты — держит весь дом, но в одиночку его не удержать: он опирается на множество жердей, сходящихся к нему со всех сторон. Так и с многоквартирным домом. Председатель первым берёт на себя ношу. Остальное зависит от нас.

Ержан Садакбаев

 

Данные о собственности на жильё — по публикациям казахстанских СМИ на основе исследования 2020 года и сведений Единого государственного кадастра недвижимости. Правовые положения даны в общем виде; при вопросах о своём доме обращайтесь к уставу вашего ОСИ и в жилищную инспекцию.

 

ФОТО: kostanews.kz

---

---

---

---